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莆田市住房和城鄉建設局關于印發《莆田市商品房預售資金監管暫行規定》的通知

發布時間:2019-12-20 11:12 點擊數: 字號: T | T

  

各商業銀行,各房地產開發企業,各有關單位:

為進一步加強商品房預售資金監督管理,規范商品房預售資金的繳存使用行為,確保預售商品房所得的款項用于本項目的開發建設,維護商品房交易雙方合法權益,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《福建省商品房預售管理暫行辦法》等法律法規的規定,結合本市實際,制定《莆田市商品房預售資金監管暫行規定》,現印發給你們,請遵照執行。

 

 附件:莆田市商品房預售資金監管暫行規定

 

 

莆田市住房和城鄉建設局

2019年12月18日

  

 

 

附件

 

莆田市商品房預售資金監管暫行規定

 

第一章  總則

第一條  為進一步加強商品房預售資金監督管理,規范商品房預售資金的繳存使用行為,確保預售商品房所得的款項用于本項目的開發建設,維護商品房交易雙方合法權益,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《福建省商品房預售管理暫行辦法》等法律法規的規定,結合本市實際,就全市商品房預售資金監督管理制定本暫行規定。

第二條  商品房預售資金監管適用于莆田市范圍內新建商品房(含限價商品房)預售環節,不包括現房銷售。

第三條  商品房預售資金監管依托“莆田市商品房預售資金監管系統”(以下簡稱監管系統),遵循政府指導、政府和銀行共同監管、多方參與、專款專用、安全高效的原則。

第四條  本規定所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業在商品房竣工驗收備案完成前依法預售給購房人,由購房人按合同約定支付的所有購房款,包括預付款、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款,以及納稅人自愿委托企業代繳契稅而預付的款項等。

本規定所稱監管銀行,是指能夠達到預售資金網絡化管理所需的技術標準、確保預售資金監管安全的商業銀行。

本規定所稱監管賬戶,是指房地產開發企業在監管銀行設立的專門用于商品房預售資金管理的賬戶。

 第五條 莆田市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)負責指導監督莆田市商品房預售資金監管工作,并具體負責市本級商品房預售資金額度使用節點備案等工作。

各區住建局負責本轄區預售項目進度節點核實工作。

相關商業銀行負責監管賬戶中預售資金使用撥付監管等工作。

 

第二章  監管賬戶開設

第六條  房地產開發企業申請商品房預售許可證前,應當選擇貸款額度大、授信多的商業銀行作為監管賬戶開戶銀行(以下簡稱監管銀行),開立商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管賬戶)。一個預售項目(樓盤)允許在不同銀行最多開立不超過5個監管賬戶。監管賬戶不得開通任何形式的自助轉賬業務。

第七條  開立監管賬戶后預售人應與監管銀行簽訂《商品房預售資金監管協議》(以下簡稱監管協議)。有開發貸款的預售項目,預售人可優先與發放開發貸款的銀行簽訂監管協議。監管協議簽訂后,房地產開發企業應將監管賬戶相關信息錄入監管系統,同時上傳監管協議和預售資金監管方案。

第八條  允許房地產開發企業申請監管銀行、監管賬戶變更。對開發企業申請監管銀行、監管賬戶變更的,應向市住建局提交下列材料:

1.授權委托書及經辦人身份證明;

2.監管賬戶變更申請報告;

3.原監管賬戶銀行出具包含原專用賬戶剩余資金全部劃轉至新設立監管賬戶的同意函;

4.與新監管賬戶銀行簽訂監管協議。

第九條  監管銀行應當按照監管協議約定,配合市住建局共同做好商品房預售資金監管工作,并按照監管項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬,加強對商品房預售資金繳存、使用等事項的日常監管,實時通過監管系統將相關信息轉報給市住建局。

 

第三章  預售資金繳存

第十條  商品房預售時,房地產開發企業應當提供所開設的監管賬戶給購房人,由購房人將本規定第四條第一款所指的各類預售資金款項直接存入監管賬戶。

第十一條  房地產開發企業取得預售許可后收取購房人現金形式的購房款,最遲應在次日內存入監管賬戶;超過5萬元的支付,必須選用銀行轉賬方式存入監管賬戶。

第十二條  購房人申請住房貸款的,開發企業應當提供監管賬戶作為貸款到賬賬戶。貸款銀行應當將個人住房貸款(包括公積金貸款等)直接劃入監管賬戶,并按接口標準將貸款具體信息傳輸至預售資金監管系統。

第十三條  預售資金未按要求及時存入監管賬戶的,暫停該企業商品房買賣合同網上簽約備案等系統使用功能,監管銀行暫停撥付預售資金。

 

第四章  預售資金管理

第十四條  房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》時應在預售方案中明確預售資金監管方案,并附上監管協議。預售資金監管方案應當包括以下內容:

1.預售項目工程總造價(包括除土地價款外項目前期勘察、設計、施工、監理,以及建安成本、小區具體配套清單及成本,項目營銷、財務等費用);

2.工程形象進度計劃表;

3.工程款支付計劃表;

4.監管賬戶名稱、賬號。

第十五條  預售人預售時,應當在售樓現場顯著位置公示預售資金監管賬戶和賬號等相關內容。

第十六條  商品房預售資金監管期限,自頒發預售許可證之日起,至完成商品房竣工驗收備案次日止。有代收契稅的,所代收的契稅監管期限延至不動產權屬轉移登記止。

第十七條  商品房預售資金應當全部存入監管賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于本項目工程建設。重點監管總額參照建設項目綜合造價情況以及該項目的交付使用條件等因素確定,具體金額不低于建設項目工程造價總額的1.2倍。

監管賬戶內資金超出監管額度的部分,房地產開發企業可向監管銀行申請轉出并自由使用。

第十八條  列入重點監管的商品房預售資金只能用于本項目工程建設,包括支付工程建設(含配套設施建設)的施工進度款,購買本工程開發建設必需的建筑材料、設備,法定稅費及支付本工程其他相關費用。

第十九條  房地產開發企業應當根據項目建設方案(含單體工程、道路綠化、配套設施等)及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照節點與工程款支付計劃,并以每棟樓為單位申請支取。具體分為取得預售許可證(累計申請使用額度內預售資金不得超過監管額度的30%)、形象工程進度(總層數)達50%(累計申請使用額度內預售資金不得超過監管額度的60%)、主體工程封頂(累計申請使用額度內預售資金不得超過監管額度的80%)、外墻裝修完畢腳手架拆除(累計申請使用額度內預售資金不得超過監管額度的90%)、完成竣工驗收備案(可申請支取全部監管資金)五個環節設置資金使用節點。

第二十條  項目建設進度到達相應節點后,房地產開發企業可提交預售資金監管協議和預售資金監管方案(首次申請),以及資金使用節點備案申請表,施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片等項目進度證明材料,經區住建局進度節點核實后,向市住建局申請資金使用節點備案。市住建局應當在3個工作日內完成資金使用節點備案工作。

 

第五章  預售資金使用

第二十一條  房地產開發企業使用商品房預售資金時,應向監管銀行提交下列材料:

1.商品房預售資金使用申請表。

2.用于支付工程建設施工進度款的,提供工程施工合同、施工監理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請;用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的,提供與供應商簽訂的購銷合同;用于支付法定稅費的,提供納稅申報表;用于支付銷售代理費用的,提供與營銷機構的營銷代理合同;用于支付廣告費用的,提供廣告代理合同;用于支付與項目建設有關的行政事業收費的,提交繳費通知。

3.除了支付法定稅費和與項目建設有關的行政事業收費外,還應提供申報項目發生金額的正式發票復印件(加蓋單位公章,原件核對)。

第二十二條  監管銀行應當在3個工作日內完成對項目用款申請的審核工作。對符合撥付條件的,在市住建局備案資金使用的節點內,應當按照監管協議的約定次日內予以撥付;對不符合撥付條件的,應當向房地產開發企業出具商品房預售資金不予撥付書面通知書并說明不予撥付的理由。

對監管銀行不予撥付商品房預售資金有異議的,房地產開發企業可在收到通知后3個工作日內向市住建局提出核實申請。市住建局在2個工作日內作出核實意見,監管銀行應按市住建局核實意見執行。

第二十三條  項目完成竣工驗收備案前,監管賬戶內的資金余額,不得低于重點監管資金的5%以及建設工程中標合同價款減去已支付工程款的余額。

第二十四條  監管銀行按照監管協議約定的方式撥付相關款項時,除支付法定稅費和項目建設有關的行政事業性收費外,應當直接打入施工企業、經銷商、代理商等指定的賬戶,不得將款項打入房地產開發企業的賬戶。

第二十五條  入賬資金達到預售資金監管總額前,房地產開發企業與購房人解除購房合同的,可持市住建局出具的網簽合同注銷證明向監管銀行申請退回相應購房款,監管銀行應在3個工作日內撥付。入賬資金(扣減擬退款金額)超出預售資金監管總額后,開發企業與購房人解除購房合同的,由開發企業自行結算退款,監管銀行應在3個工作日內撥付。

第二十六條  預售項目完成竣工驗收備案的,房地產開發企業可持竣工驗收備案表向市住建局申請解除資金監管并撤銷監管賬戶。市住建局應在3個工作日內進行核實,經核實符合條件的,通知監管銀行撤銷對監管賬戶的監管。

 

第六章  監管銀行職責

第二十七條  監管銀行應當按照監管協議中約定的方式,及時將監管賬戶的收支情況通過監管系統提供給市住建局。監管銀行發現商品房預售資金未按時、足額存入監管賬戶的,應及時告知市住建局,并積極配合預售資金監管檢查工作,提供監管賬戶出入賬信息等相關資料。

第二十八條  監管銀行應指定專人負責預售資金監管工作,嚴格按照本市商品房預售資金監管系統接口標準,準確、及時上傳數據;按照規定做好數據整理存檔工作,報送監管賬戶出入賬情況,配合開展預售資金監管執法工作。

第二十九條  監管銀行應加強監管賬戶管理,建立健全授權審批等內部管理制度,定期核查預售資金審批支出等環節的制度執行情況,發現違規出賬等問題的,應立即改正。

 

第七章  違規情形處理

第三十條  房地產開發企業有下列情形之一的,由市住建局責令限期改正,暫停該企業在本市所有開發項目的商品房預售許可和商品房合同網上簽約備案,將其違法違規行為予以公示,并記入企業信用信息系統,同時書面通知監管銀行暫停撥付監管賬戶內的全部商品房預售資金:

1.房地產開發企業存在違法違規行為導致工程停工的;

2.預售項目存在嚴重質量問題的;

3.違反本規定直接收存商品房預售資金的;

4.未按本規定及時將預收現金存入監管賬戶的;

5.以收取本規定以外的款項為名變相逃避商品房預售資金監管的;

6.未按本規定使用商品房預售資金的;

7.提供虛假資料、虛報監管資金額度等方式套取商品房預售資金的;

8.其他違反商品房預售資金監管的行為。

第三十一條  施工、監理、勘察、設計等單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規套取使用商品房預售資金的,由市住建局將其違規行為記入企業信用信息系統,并依法對相關責任單位和責任人進行處理。

第三十二條  監管銀行有下列情形之一的,由市住建局責令限期整改等處理,直至取消承接新的監管業務:

1.未按規定審核用款申請、撥付預售資金的;

2.發現房地產開發企業存在違規收存預售資金行為,未及時通報市住建局的;

3.未按預售資金監管系統數據接口標準傳輸數據的;

4.其他違反預售資金監管規定的行為。

貸款銀行未按規定將個人住房貸款直接劃入監管賬戶、將貸款具體信息傳輸至預售資金監管系統的,由市住建局責令限期整改等處理,直至取消承接新的監管業務。

第三十三條  監管工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第八章  附則

第三十四條  本規定由市住建局負責解釋。自2020年1月1日起新取得《商品房預售許可證》對應的商品房,其預售資金監管按照本規定施行;之前取得的仍按原方式監管。

第三十五條  仙游縣可結合本地實際,參照本規定,制定本縣商品房預售資金監管制度,加強對本轄域商品房預售資金監督管理。

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